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Thème : Baux de résidence principale

Contrat de bail maison/appartement - Région flamande

Contrat de bail de résidence principale (maison/appartement)

Contrat écrit

En cas de bail de résidence principale, il est obligatoire d’établir un contrat écrit et de joindre une annexe au contrat. Dans chaque région, il existe un modèle de contrat spécifique parce qu’en Région wallonne et en Région bruxelloise, il y a lieu dy insérer certaines mentions obligatoires. Utilisez donc certainement le modèle en vigueur dans la région où est situé(e) la maison/l’appartement loué(e).

Attention ! L’annexe doit être reprise littéralement : il n’est pas possible de la modifier. En fonction de la Région dans laquelle la maison/l’appartement est situé(e), il y a lieu de joindre l’annexe appropriée au contrat de bail (éventuellement dans une autre langue nationale). En Région flamande, depuis le 01.01.2019, il n'est plus nécessaire d'ajouter la « note explicative dite de vulgarisation » au bail de résidence principale de nouveaux logements. Il suffit d'y faire référence.

Obligation d’enregistrement

Si vous concluez un bail de résidence principale, celui-ci doit également être enregistré. Cette obligation incombe désormais au bailleur et ce, même si le contrat prévoit autre chose. Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois à compter de sa signature. À défaut, le preneur pourra mettre fin au bail (de neuf ans) sans délai de préavis.

En Wallonie et à Bruxelles, le preneur ne peut cependant recourir à la possibilité de résiliation souple que s’il a préalablement mis le bailleur en demeure par courrier recommandé. Il doit en effet lui faire savoir que l’enregistrement n’a pas été effectué dans les délais (donc pas dans les deux mois). En tant que bailleur, vous avez alors un mois pour encore procéder à l’enregistrement. Ce n’est que si vous ne l’avez toujours pas fait que le preneur peut partir sans délai de préavis ni indemnité.

Attention ! En Wallonie et à Bruxelles, la sanction s’applique également aux contrats de bail de courte durée.

Le décret wallon relatif au bail d’habitation dispose que depuis le 01.09.2018, le bailleur ne peut pas indexer le loyer si le contrat n’a pas été enregistré dans les délais. C’est même le cas si le preneur n’a pas envoyé de mise en demeure. Cette sanction n’est pas prévue à Bruxelles et en Flandre.

Bail de résidence principal ou bail commercial ?

Supposons que vous louiez un magasin contenant également un espace d’habitation. Quelle loi vous sera applicable ? La loi sur les baux de résidence principale ? La loi sur les baux de résidence principale indique elle-même ce que vous devez faire dans ce cas. On peut en effet y lire qu’elle ne s’applique pas lorsque le contrat par lequel le logement est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à l’activité du preneur. En d’autres termes, la loi sur les baux de résidence principale ne s’applique pas aux pièces d’habitation du locataire situées dans le même immeuble. Dans ce cas, l’habitation est en effet accessoire à l’activité commerciale du preneur. L’élément économique est donc prédominant. En pareil cas, vous ne devez donc conclure qu’un seul bail, en l’occurrence un bail commercial.

Quid si vous louez un immeuble commercial et une habitation attenante ou un appartement situé au-dessus du magasin (et destiné au logement) ? Dans ce cas, vous avez le choix, du moins si les pièces d’habitation sont séparées du magasin et peuvent être dissociées de celui-ci (elles ont p.ex. une entrée distincte). En tant que preneur, vous avez cependant intérêt, même si la partie habitation a une entrée distincte, à vous voir appliquer la loi sur les baux commerciaux. Vous serez alors sûr de pouvoir continuer à occuper l’habitation tant que vous exploitez votre commerce.

Si vous n’avez pas conclu de contrat de bail distinct, la loi sur les baux de résidence principale n’est pas non plus d’application si la location commerciale est prépondérante et que l’habitation qui a été louée est subordonnée à celle-ci. Pour savoir s’il en est ainsi, il y a lieu d’examiner la situation au cas par cas.

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